Huren wordt in de VS populaire noodzaak

FD Selections, Olivier van Beemen, New York
maandag 6 juni 2011

Sinds 2006 groeit het aantal Amerikaanse huurders met ongeveer 700.000 per jaar, terwijl het percentage huiseigenaren gestaag afneemt. Huur is bittere noodzaak voor velen.

Daarnaast groeit ook de groep Amerikanen voor wie een huurhuis een bewuste keuze is. Zij hopen financieel beter uit te zijn door te huren in plaats van te kopen. Kopen wordt pas weer aantrekkelijk als de daling van de huizenprijzen tot staan komt. En daar wijst nog steeds niets op.

Van droom naar nachtmerrie

Een eigen huis is een van de pijlers voor de verwezenlijking van the American Dream van vrijheid en voorspoed. 'Een land van huiseigenaren is onoverwinnelijk', zei oud-president Franklin D. Roosevelt al voor de Tweede Wereldoorlog. Het biedt niet alleen een veilige thuisbasis voor het gezin, maar geldt eveneens als een solide investering, een appeltje voor de dorst, dat van overheidswege al sinds de jaren dertig wordt gestimuleerd met (inmiddels) vele honderden miljarden aan belastingvoordelen.

Voor steeds meer Amerikanen is de droom echter veranderd in een nachtmerrie en het einde van de huizenmalaise is nog niet in zicht. De jongste cijfers van de index van Standard & Poor's/Case-Shiller lieten vorige week opnieuw dalingen zien van vastgoedprijzen in 19 van de 20 grootste Amerikaanse agglomeraties. Veel eigenaren wonen inmiddels in een huis dat minder waard is dan de schuld die zij hebben uitstaan bij hun hypotheekverstrekker, als ze al niet met uitzetting worden bedreigd wegens achterstallige betalingen.

Betere investering

In 2004 werd bijna 70% van de Amerikaanse woningen bewoond door de eigenaar, inmiddels is dat gezakt naar 66%, het niveau van dertien jaar geleden. Experts vermoeden dat het percentage verder zal dalen tot het niveau van de jaren tachtig van de vorige eeuw, of wellicht zelfs tot dat van de jaren zestig (onder de 63%).

Veel voormalige eigenaren zien zich gedwongen hun toevlucht te zoeken tot een huurwoning omdat zij de hypotheek niet langer kunnen betalen. Een toenemende groep huurders, volgens onderzoek ongeveer een kwart van het totaal, ziet een huurwoning echter als een betere investering dan koop.

Verlies op koophuis

Hun visie wordt gesteund door een aantal recente studies, waaronder 'American Dream or American Obsession? The Economic Benefits and Costs of Homeownership' van de economen Wenli Li en Fang Yang, respectievelijk verbonden aan de Federal Reserve in Philadelphia en de State University van New York.

Zij laten zien dat huizenbezitters gemiddeld lang niet zoveel geld overhouden aan hun vastgoedinvestering als vaak wordt verondersteld. Wie niet op het hoogtepunt van een zeepbel verkoopt, maakt na aftrek van onroerendgoedbelasting, aflossingen en hypotheekrente zelfs goede kans verlies te maken op een koopwoning. Tussen 1975 en 2009 lag het gemiddelde rendement op investeringen op de aandelenmarkt hoger dan op de woningmarkt, zo berekenden ze.

Mobiliteit

Bovendien zijn huurders met evenveel middelen als eigenaren volgens het onderzoek in het voordeel omdat ze geen hoge aanvangsinvestering hebben, waardoor ze een som geld ter beschikking hebben waarmee ze bijvoorbeeld aandelen kunnen kopen of betere opleidingen kunnen volgen.

Ook werkt de hogere mate van mobiliteit in hun voordeel: als de mogelijkheid zich aandient, kan een huurder makkelijker duizenden kilometers verderop een (betere) baan accepteren dan een eigenaar die aan zijn hypotheek vastzit.

Stigma weg

'De recessie heeft ertoe bijgedragen dat het stigma tegen huren is afgenomen', schrijft de nieuwswebsite Slate, onderdeel van The Washington Post, die spreekt van een 'goed signaal' dat steeds meer Amerikanen er bewust voor kiezen te huren en zich niet langer moreel verplicht voelen tot eigenaarschap. 'Ongeveer 70% van de Amerikanen erkent nu dat er voordelen zijn ten opzichte van kopen.'

Ondanks de groeiende populariteit van huurwoningen blijkt uit peilingen dat de meeste Amerikanen nog steeds de voorkeur geven aan een koopwoning boven huur. Ruim 90% van de ondervraagde eigenaren denkt dat een eigen huis de beste langetermijninvestering is die er bestaat en de meeste huurders denken er volgens dat onderzoek net zo over. Er is blijkbaar meer voor nodig dan een paar jaar crisis om een Amerikaanse droom in duigen te doen vallen.